Este artículo pretende ahondar el corretaje inmobiliario en Colombia dando a su vez, una mirada junto con otros países, para de ese modo, conocer como se encuentra el estado colombiano frente a otros países.
El código de comercio se encuentra instituido bajo el decreto 410 de 1971, siendo este ya un código muy antiguo y del cual urge una regulación mucho más moderna y arraigada a tiempos actuales, es por ello, que durante tal año, el legislador de la época, se dedico a regular el corretaje tan solo en seis artículos y lo hizo con una perspectiva muy grande, es decir, regulo el corretaje en ámbitos generales y prácticamente sobre cualquier intermediación en cualquier negocio jurídico oneroso, por lo que empezamos a denotar que la “la ley que rige actualmente no es tan actual”.
Iniciemos comparando con el país de Argentina, donde indica igualmente en el Código Civil y Comercial de la Nación, en el artículo 1345 del código de comercio:.

“ARTICULO 1345.- Definición. Hay contrato de corretaje cuando una persona, denominada corredor, se obliga ante otra, a mediar en la negociación y conclusión de uno o varios negocios, sin tener relación de dependencia o representación con ninguna de las partes”.
Ya en el ordenamiento jurídico colombiano, el código de comercio en su artículo 1340 expresa:.

“ARTÍCULO 1340. CORREDORES. Se llama corredor a la persona que, por su especial conocimiento de los mercados, se ocupa como agente intermediario en la tarea de poner en relación a dos o más personas, con el fin de que celebren un negocio comercial, sin estar vinculado a las partes por relaciones de colaboración, dependencia, mandato o representación.”
Como es de notar, en primera medida, se deja de lado en su definición su expresión de “especial conocimiento”, pero en Colombia, ¿Cómo se acredita y se avala ese conocimiento?, entonces como punto inicial de discusión en comparación entre Colombia y Argentina versa sobre la intelectualidad, y es que en Colombia, durante el tiempo en que fue expedido el código de comercio, se visualizaba la intermediación con tan solo “conectar A con B”, en saber unir la oferta con la demanda, esa era la óptica y como es de denotar en su definición, estaba igualmente al enfoque de la celebración del negocio mas no en su ejecución y conclusión, ahora bien, respecto a Argentina existe desde 2006 la Ley del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios, en ella, se establece dos requisitos para poder ejercer la actividad de corredor inmobiliario en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, los cuales son: 1) Estar habilitado conforme a las disposiciones de la presente ley, 2) Estar inscrito en la matrícula correspondiente, ahora, para estar matriculado, como segundo requisito dicho en el artículo:

3 de la ley ya dicha del país citado: “Poseer título universitario habilitante de corredor inmobiliario o equivalente de análogos contenidos expedido o revalidado en la República Argentina”, esto, a diferencia del país de Colombia, si le presta relevancia al aporte intelectual de un corredor inmobiliario como requisito previo para desempeñar su profesión, no como en Colombia, que para intermediar en un negocio lo único que basta es con conocer el número telefónico del potencial comprador.
Procedamos con el país de Chile, del cual su código de comercio data desde el año 1865 y estando todavía vigente, siendo interesante de ahondar debido a que la ley pretende regir una época que está en constante cambio, ahora respecto al corretaje, los países de Chile y Colombia tienen muchas diferencias, empezando que el artículo 48 del código de comercio chileno instituye al corredor como un oficial público, algo que no hace Colombia, y su regulación inicia desde el artículo 48 hasta el artículo 80, muy diferente a Colombia que tan solo tiene seis artículos, son demasiadas diferencias que se pueden resaltar pero la que más llama la atención es la que indica el artículo 56 respecto a la obligación de los corredores, donde en su primer numeral expresa:
“1°. A responder de la identidad de las personas que contrataren por su intermedio y a asegurarse de su capacidad legal. Interviniendo en contratos celebrados por personas incapaces, responderán de los perjuicios que resultaren directamente de la incapacidad”.

Esta disposición es demasiado curiosa para el año en que fue promulgada, y es que en la actualidad, se presenta en Colombia un problema cotidiano que el país de Chile previene, y la razón recae en que el asesor inmobiliario colombiano, por temerosidad a que el comprador y vendedor hagan negocios directamente y desconozcan la labor del corredor y por ende su remuneración, este se reserva la identidad de la contra parte contractual, sucede muchas veces en que el vendedor tan solo llega a conocer al comprador el día en que firma la promesa o las escrituras de compraventa, no tiene un acercamiento y conocimiento previo con su contra parte debido a que toda la comunicación se realiza por intermedio del corredor, dejando de por lado un valor característico de los negocios y es la confianza, se llega a un punto en que se celebra un negocio sin conocer con quien se está negociando y todo esto por responsabilidad del intermediario y su trascendencia radica en que la verificación previa de la identidad de la contra parte contractual radica en que el interesado, al ser un negocio de demasiada continua, se puede cerciorar previamente a quien le va a dar dinero o de quien se va a recibir, que sea una persona con actividades legales, o de con quien se comunica si exista porque lastimosamente existe una práctica deshonesta de los corredores ocasionales y es que son compradores quienes utilizan a una persona para que se haga pasar por intermediario, este pueda ganar su remuneración del tres por ciento sobre el valor de la venta cuando en realidad lo que hace es obtener un precio mucho mas favorable porque esa remuneración volverá después a su bolsillo.
Para finalizar, se tiene el país de Ecuador, donde su código de comercio es mucho más reciente a comparación de Colombia, donde fue promulgado en el año 2019, y aunque respecto al corretaje tiene su regulación desde los artículos 501 hasta el 520, tiene varias diferencias y similitudes con Colombia, similitudes como lo es entre artículo 1340, 1342,
1343,1344,1345 del código de comercio colombiano respecto con el artículo 502, 510, 511,512,513 del código de comercio ecuatoriano.
Diferencias entre Ecuador y Colombia respecto al corretaje, el que mas se resalta es que toca un tema que no lo hace Colombia y es el colegaje, y es que Ecuador tiene tres artículos que habla de ello, al respecto dice:
“Art. 505.- Cuando en un contrato de corretaje intervengan dos o más corredores, en forma simultánea o sucesiva, los honorarios y formas de pago deberán ser convenidos entre ellos y el cliente. En caso de falta de convención y si no pudiese establecerse, con base en la documentación y otras pruebas que se presenten, quien hubiese concretado la negociación, la retribución se dividirá en partes iguales.
Art. 506.- Los corredores que intervengan conjuntamente o las personas jurídicas legalmente constituidas serán igualmente responsables por los actos o contratos de sus apoderados y dependientes. Las personas jurídicas y naturales que se dediquen al corretaje inmobiliario, salvo pacto en contrario, podrán incorporar sus encargos de corretaje en bolsas inmobiliarias, lonjas, sistemas de listado múltiple o cualquier otra forma de asociación que implique compartir encargos y honorarios con otros corredores de bienes raíces.
Art. 507.- Cuando dos o más corredores intervengan en un acto o contrato, responderán solidariamente ante terceros de los daños y perjuicios que les causaren”.
Esto algo de lo que Colombia carece y se practica constantemente, donde es muy usual que un corredor tenga conocimiento de un comprador y otro corredor tenga conocimiento del vendedor, y entre los problemas mas suscitados es respecto al pago, ya que quien paga los honorarios por la intermediación es el vendedor, el corredor que dio a conocer al comprador no queda tan “protegido”, ya que el vendedor se excusa diciendo que el pacto de corretaje lo tuvo solo con uno de los dos corredores, respecto a ello, está la sentencia de la Corte Suprema de Justicia 31 de Enero de 2018 que expresa:
“(..) tal y como se afirmó en los hechos de la demanda, donde se aseguró que Luis Eduardo Ardila, entregó toda la documentación a Jhon Fredy Rodríguez, como representante de Abad Faciolince para el perfeccionamiento del contrato de corretaje», ello no era posible, toda vez que dicha clase de contratos uno lleva intrínseca la facultad de subcontratar el mismo contrato a favor del encargante, por no ser parte de la naturaleza de dicho acuerdo mercantil, como si sucede en el contrato de mandato, que faculta al mandatario para realizar todos los actos que sean necesarios en el cumplimiento del encargo confiado.
(…)
Para celebrar otro contrato de las mismas características (…) no puede admitirse que existió una aceptación tácita de la oferta del contrato, pues quien realizó actos inequívocos de ejecución fue Luis Ardila, como entregar la documentación para el
perfeccionamiento del contrato de compraventa (…) pues se reitera el contrato de corretaje que celebró el socio gestor de la sociedad demandada se hizo con Ardila Jaramillo, más este nunca estuvo facultado para que en esa condición de corredor celebrara a su vez, y a espaldas del contratante, idéntico contrato”.
Respecto al colegaje inmobiliario no se encuentra más al respecto, es por ello que esta sentencia básicamente en los últimos renglones lo que dice es que el acuerdo es entre corredores y entre corredores se deben de demandar, al vendedor, siendo el quien paga la remuneración, no se le puede obligar a pagar a una persona con la que no conoció ni contrajo algún acuerdo.
Con todo lo dicho, se denota el atraso colombiano comparado a otros países, donde Ecuador y Argentina tienen la normativa más reciente, Chile a pesar de su antigüedad tiene una regulación mucho más integral, y de ello se puede aprender de como los países vecinos le dan valor a aspectos como la validación, vigilancia, control, sanción, y ejecución a personas que participan en negocios de altísima cuantía y lo que la ley no reconoce como debe de ser su carga.
En Colombia, solo existió un intento tímido de regular esta profesión y fue mediante el Proyecto de Ley 124 del 2017, proyecto del cual actualmente se encuentra archivado, y no se nota tanto el interés por parte del Estado Colombiano.